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Immobillier ancien : que savoir du dispositif Denormandie ?

Empruntant le nom de l’actuel ministre français en charge de la Ville et du logement, le dispositif Denormandie est entré en vigueur sur toute l’étendue du territoire français à compter du 1er janvier 2019. Il suscite cependant de nombreuses inquiétudes. Dans cet article, nous vous disons l’essentiel de ce que vous devez savoir sur ce dispositif.

Fonctionnement du dispositif gouvernemental Denormandie

Denormandie est un dispositif qui dont l’objectif est de faciliter un tant soit peu, les conditions pour acquérir un bien immobilier ancien. Le dispositif Denormandie complète la loi Pinel dont d’ailleurs il s’inspire fortement.

Dans le texte original, on se rend compte que Denormandie permet surtout d’amener les investisseurs immobiliers à faire des travaux de rénovation dans les villes où se trouvent beaucoup de logements anciens (immeubles, appartements, bâtiments commerciaux, etc.). Les logements sont donc, soit en piteux état, soit simplement vacants. En contrepartie, le bailleur bénéficie de 21 % d’impôt sur le prix total de revient du logement. Cet avantage peut varier, comme dans la loi Pinel, en fonction de certains paramètres, notamment la durée de location du bien.

Le dispositif Denormandie s’adresse aussi aux personnes qui souhaitent proposer leurs biens à la location, de façon directe ou indirectement en passant par des sociétés civiles de placement immobilier.

Comment bénéficier de ce dispositif fiscal ?

L’énoncé du texte originel précise les conditions dans lesquelles un investisseur immobilier pourrait bénéficier de ce dispositif. Il doit acquérir son bien (non habité) entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021. La Loi de Finances de 2020 a repoussé la date limite d’acquisition du bien au 22 décembre 2022. Mais ce n’est pas tout. Il faut que l’acquisition soit faite au cœur de la ville ou dans une agglomération qui s’est mise d’accord avec l’État pour une Opération de revitalisation du territoire. Il faut noter que pour qu’un logement soit éligible au dispositif Denormandie, on ne considère pas forcément la zone dans laquelle il se situe. Par contre, dans la loi Pinel, c’est le cas.

Aussi, pour bénéficier de l’allègement fiscal dû à Denormandie, les travaux de rénovation à effectuer doivent représenter 25 % au moins du coût total de l’opération (prix estimé du bien + prix d’acquisition net + travaux de rénovation). Mais ils ne doivent pas dépasser 300 000 €. Le bailleur ne peut effectuer les travaux lui-même, même s’il est un professionnel du bâtiment. La loi lui impose de recourir aux services des professionnels avérés. Ces travaux de rénovation doivent améliorer les performances en ressources énergétiques de 30 % au moins pour les bâtiments individuels et de 20 % au moins pour les bâtiments collectifs.

Les travaux de rénovations éligibles au dispositif Denormandie

La loi Denormandie est régie par le même code des Impôts que la loi Pinel. Mais Denormandie comporte des éléments distincts de ce dernier. Dans la loi Pinel, le principe est de réhabiliter complètement le logement. Cela exige des gros travaux et donc d’importants moyens financiers. Par contre, le dispositif Denormandie allège les travaux à effectuer. On n’a plus besoin de faire de gros travaux. Certains travaux seulement sont éligibles à ce dispositif. Avec le décret du 26 mars 2019, on peut lister les travaux suivants :

  • Isolation des murs qui donnent sur l’extérieur
  • Isolation des parois vitrées qui donnent sur l’extérieur
  • Isolation de la toiture
  • Le changement des systèmes d’eau chaude et de chauffage.

Ces travaux ne doivent pas dégrader l’environnement. C’est pour cela qu’elles doivent, conformément au dispositif Denormandie, être réalisées par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Autrement, vous ne pouvez pas bénéficier de l’avantage fiscal prévu par le dispositif Denormandie.

Denormandie : les villes où investir en 2020

Les villes qui possèdent des espaces labellisés « Action cœur de ville » sont au nombre de 222. Le nouveau dispositif Denormandie est applicable dans toutes ces villes. Ce sont des villes qui se trouvent à la fois en Outre-mer et en métropole. Vous pouvez trouver la liste des villes concernées dans l’arrêté du 26 mars relatif au dispositif Denormandie.

Il y a aussi les villes qui sont engagées dans une vaste opération de revitalisation du territoire. À ce jour, cette opération prend en compte plus de cinquante agglomérations. Avec le temps, d’autres agglomérations seront aussi concernées. Ces villes ne font pas partie des villes labellisées « Action cœur de Ville ».