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Un bien immobilier d’occasion sur lequel vous faites des modifications pour l’améliorer ou l’embellir prend généralement de la valeur. De sorte que lorsque vous le revendez, vous aurez la possibilité de fixer un prix de vente supérieur à celui auquel vous l’avez acheté. C’est le surplus réalisé qu’on appelle la plus-value immobilière. Cette plus-value est imposable, il est donc important de bien la calculer. Qu’est-ce que la plus-value immobilière ? Comment la calculer ? Quelle est la fiscalité appliquée sur la plus-value immobilière ? On vous donne des réponses dans cet article.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’achat du bien immobilier et son prix de vente. La plus-value se réalise de deux façons. Soit en effectuant des travaux de réfection et/ou d’embellissement votre bien immobilier afin de lui faire prendre de la valeur sur le marché. Soit, la plus-value est issue d’une spéculation. En effet, un bien immobilier peut prendre de la valeur avec le temps sans que vous ayez apporté des modifications. À ce titre, il faut prendre en compte l’emplacement du bien immobilier et certains facteurs économiques et démographiques qui peuvent influencer le prix de revente du bien.
Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’une succession ou d’une donation, la plus-value correspond au prix de cession du bien immobilier, à supposer qu’il n’y ait pas eu de travaux. Cette valeur est celle mentionnée lors de la déclaration du bien chez le notaire.
Comment calculer la plus-value immobilière ?
Pour bien estimer la plus-value que vous réalisez lors de la vente d’un bien immobilier, il faut absolument prendre en compte un ensemble de frais supplémentaires aussi bien à l’achat qu’à la vente.
En pratique, pour calculer la plus-value immobilière, il convient de prendre en compte dans le prix de cession du bien, les frais induits par la vente. En outre, au prix d’achat, il faut ajouter les frais d’acquisition supplémentaires suivants :
- Les droits d’enregistrement et les frais d’agence ou de notaire (ce sont les frais d’acquisition du bien immobilier.) ;
- Les coûts occasionnés par les travaux éventuels de réfection, d’agrandissements, d’amélioration, etc.
- Les frais de réseaux, de voiries et de distribution.
Il faut noter que les dépenses pour faire l’entretiennent et certaines réparations n’entrent en ligne de compte dans le calcul de la plus-value.
Par ailleurs, les frais d’acquisition supplémentaires cités plus haut, ne peuvent être ajoutés au prix d’achat qu’à condition d’être en mesure de fournir des pièces justificatives. À défaut de pièces justificatives, la majoration forfaitaire du prix de vente est de 15 % du prix d’acquisition si l’immeuble est resté en votre possession pendant 5 ans au moins. Si le bien est détenu depuis moins de 5 ans, la majoration forfaitaire est de 7,5 % du prix d’acquisition.
Quelle est la fiscalité appliquée à la plus-value immobilière ?
Le calcul de la plus-value est d’une importance capitale pour pouvoir ensuite estimer correctement l’impôt à payer sur la plus-value. Sinon, vous aurez peut-être à payer plus d’impôts que vous ne devriez. D’abord, il est bon de savoir que l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sont non-déductibles lorsqu’il s’agit en particulier de la vente d’une résidence principale.
Plus généralement, le taux d’imposition sur la plus-value immobilière est de 19 %. Lorsque vous détenez le bien immobilier depuis plus de 5 ans, vous bénéficiez d’un abattement au taux de 6 % à partir de la 6ème année jusqu’à la 21ème année. À la 22ème année, l’abattement est de 4 %. En ce qui concerne les prélèvements sociaux, ils s’élèvent à 17,2 % avec un abattement de 1,65 % à partir de la 6ème année.
Pour les biens immobiliers détenus au-delà de 22 ans, la plus-value immobilière est entièrement exonérée d’impôt. En revanche, elle reste soumise aux prélèvements sociaux. À ce titre, à partir de la 23ème année de détention du bien, on applique un abattement de 9 % chaque année jusqu’à la 30ème année à partir de laquelle la plus-value devient non-déductible à 100 % des prélèvements sociaux.
En définitive, si le calcul de la plus-value immobilière vous semble trop compliqué, vous pouvez vous faire aider par le notaire ou vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne de plus-value qui vous sont proposés. Vous pouvez également demander à être accompagné par une agence immobilière.
