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SCPI ou immobilier locatif : quel investissement choisir ?

Très tangible et offrant de bons rendements sur le temps, l’investissement dans l’immobilier s’avère rassurant. Pour cette raison, de plus en plus de Français ont tendance à investir dans la pierre. Qu’il s’agisse de préparer sa retraite ou d’obtenir des revenus complémentaires, l’immobilier reste, en dépit du contexte, un bon moyen d’investir.

Dans l’immobilier, l’investissement peut justement se faire en achat locatif ou en SCPI. Dans le premier cas, l’investisseur acquiert simplement un appartement destiné à la location par exemple, il gère personnellement son locataire et prend à sa charge les frais suscités par la location.

Dans le second cas, l’investisseur achète des parts dans une Société civile de Patrimoine Immobilier (SCPI) qui acquiert les biens, collecte les recettes et reverse les bénéfices aux investisseurs.

SCPI ou immobilier locatif : quel investissement choisir ? Découvrez la réponse à cette question grâce à ce comparatif, paramètre après paramètre, des deux modes d’investissement.

Les rendements dans les deux solutions

Le rendement de l’investissement immobilier et le risque sont corrélés. Le rendement locatif renvoie à la rentabilité nette de l’immeuble. Les SCPI, sur ce plan, sont plus avantageux.

En cas d’investissement dans une SCPI, en effet, c’est l’entreprise qui s’occupe de la gestion des locataires ainsi que les frais supplémentaires liés à un investissement d’un bien immobilier. Les travaux et autres réfections sur le bien sont effectués par cette dernière grâce à ses fonds propres.

Les souscripteurs de la société ne sont en rien concernés. Ils se contentent des bénéfices nets de charges et frais versés. Ces rendements en moyenne sont de l’ordre de 4,5 % par an en SCPI.

Dans l’achat locatif traditionnel au contraire, l’investisseur doit déduire des revenus nets (parfois très alléchants) les frais, les charges, la taxe foncière, les travaux pour avoir sa rentabilité nette. En fonction de la ville où se trouve l’immeuble, cette rentabilité peut chuter jusqu’à 2 %.

La fiscalité

La fiscalité est un critère important pour choisir votre investissement immobilier, car elle permet de déterminer le traitement fiscal auquel vos revenus locatifs sont soumis.

De ce point de vue, l’immobilier locatif présente plus d’avantages. La location d’un bien meublé par exemple fait bénéficier du régime LMNP (loueur meublé non-professionnel) qui supprime l’imposition sur les loyers. En plus de cela, cet investissement immobilier bénéficie d’autres dispositifs qui optimisent le niveau d’imposition. Ces dispositifs de défiscalisation immobilière sont notamment :

  • La loi Malraux ;
  • Le dispositif Denormandie ;
  • Le loi Pinel

En cas d’investissement en SCPI, la fiscalité se veut plus lourde. Du fait de la transparence fiscale appliquée par ces entreprises, les bénéfices perçus globalement sont intégrés à vos revenus fonciers ce qui les soumet à votre imposition sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Le risque locatif

Pour choisir un investissement immobilier, il est important d’analyser le risque locatif, car l’emprunt qui sert généralement à réaliser un tel investissement doit être remboursé selon les mensualités fixées. Les recettes de l’investissement doivent donc pouvoir être régulière. Dans l’un et l’autre mode d’investissement, les mécanismes permettant de garantir la régularité de ces revenus diffèrent.

En cas de gestion en SCPI

Les SCPI, généralement, investissent dans plusieurs biens immobiliers à la fois. Que ce soit les bureaux, les grands commerces, les maisons ou les appartements, les biens de la SCPI sont nombreux et souvent dans plusieurs villes. La qualité des locataires et les baux commerciaux conclus (pour 9 ans minimum) sont un grand avantage.

Ces deux éléments leur permettent ainsi de mutualiser les risques de vacance locative. Ainsi, si un locataire cesse de payer son loyer, le portefeuille de la SCPI ne subira qu’un faible impact dans la mesure où les autres multiples biens peuvent apporter leurs revenus.

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En cas d’achat locatif

Lorsque le bien est géré par l’investisseur en direct, le risque locatif se trouve plus élevé. En effet, c’est à l’investisseur que revient la charge de s’assurer lui-même du potentiel locatif de son bien en procédant à une étude de sa zone. Pour cela, il a besoin d’une assurance locative (garantie loyers impayés, vacance locative) qui a non seulement une portée limitée, mais aussi un coût compris entre 2 et 5 % du montant du loyer.

 

La revente

C’est un aspect important dans le choix d’un mode d’investissement immobilier. Au moment de la revente de l’investissement, lequel se montre plus avantageux ?

L’investissement en SCPI présente une souplesse certaine par rapport à l’investissement immobilier locatif. Si vous optez pour ce type de vêtement, vous pouvez vendre vos parts souscrites à l’unité. Généralement, pour ce faire, le gestionnaire demande un minimum de transaction de 500 euros pour pouvoir vendre le strict minimum.

Et compte tenu de ce que la vente s’exerce de gré à gré, la vente se fait après l’arrivée d’un nouvel investisseur. Ces parts, à revendre, sont vendues en priorité par rapport aux nouvelles émissions.

Or, si vous optez pour l’immobilier locatif, il est difficile de procéder à une division du bien au moment de vendre ledit bien pour récupérer vos liquidités. Impossible de vendre par exemple le salon ou la salle de bain de votre bien par exemple.

Le bien doit être mis en vente par vous-même ou une agence immobilière. Et sur le marché immobilier, en fonction du prix et la solvabilité des acquéreurs, les délais de la transaction (processus chez le notaire) peuvent s’avérer plus longs pour quelqu’un qui souhaite ses liquidités.

L’évolution des marchés

L’avantage d’un mode d’investissement immobilier tient également aux évolutions qui ont cours sur son marché sur des périodes. À cet effet, il est important pour l’investisseur de suivre les indicateurs et tendances des structures prévues pour ces causes.

En France, notamment, il existe un Institut chargé de surveiller l’immobilier tertiaire dénommé Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF). C’est cet institut qui compare régulièrement les différentes évolutions du marché de la Pierre Papier du point de vue de la valeur foncière et du rendement. Il s’appuie sur un indice qui existe depuis 1980. Ainsi, entre 2009 et 2019 par exemple, cet indice de référence a progressé de + 89 %. Cela est bon signe pour les transactions en immobilier tertiaire que gèrent les SCPI.

Le marché de l’immobilier locatif quant à lui, après la baisse des taux des 30 dernières années, a connu une importante inflation dans les années 80 et 90. Durant les années 2000, les prix ont connu de fortes augmentations. Les années 2008 et 2009, spécialement, sont la période durant laquelle le marché immobilier locatif s’est retrouvé paralysé.

Et pour cause, les banques avaient pris l’option de l’octroi aux investisseurs des crédits au compte-goutte. Depuis peu, ce marché semble avoir été redynamisé dans les grands bassins d’emplois et les grandes métropoles françaises. À Paris, notamment, l’augmentation a été de 48,2% depuis 1998. Dans la province, elle se situe à -5,4% globalement.

Le budget minimal nécessaire pour l’investissement

Avec 3 000 euros, il est possible de valoriser une part dans une SCPI. Cela permet donc de réaliser un investissement dans un parc immobilier diversifié pour tirer des revenus réguliers pour cette somme de départ relativement faible. Or, dans un investissement locatif direct, le montant nécessaire pour acquérir un appartement au départ est 10 à 20 fois plus important.

L’investissement en achat locatif et celui en SCPI présentent chacun d’importants avantages, mais aussi des inconvénients. En fonction de votre penchant pour la rentabilité escomptée, le risque et le temps dont vous disposez, votre décision doit relever de votre arbitrage, au besoin après avis d’un spécialiste.